공사계약의 체결

계약의 기본원칙

• 계약담당자와 계약상대자는 공사도급표준계약서(이하 "계약서"라 한다)에 기재한 공사의 도급계약에 관하여 계약문서에서 정하는 바에 따라 신의와 성실의 원칙에 입각하여 이를 이행해야 한다.

계약문서의 종류

• 계약서(계약당사자간 상호 날인ㆍ간인)
• 입찰유의서, 계약일반조건, 계약특수조건 (필요시)
• 설계서, 규격서 (물품)
• 과업내용서 (용역ㆍ물품 등)
• 착공ㆍ준공신고서, 공정예정표, 산출내역서 등
• 감독관, 검사ㆍ검수공무원이 지정하는 서류, 감독조서, 검사ㆍ검수조서 등
• 입찰ㆍ계약ㆍ하자ㆍ선금 보증서 (계약기간ㆍ보증기간ㆍ보증금액 등 확인), 면제자는 보증금 지급확약서
• 정부수입인지 (인지세법)
• 지역개발공채 매입필증 등 (지역개발기금설치조례 등)
• 하도급계약서 사본 (하도급계약 통지의 경우)
• 하도급대금 직불합의서 (하도급대금 직불의 경우)
• 공동계약이행계획서 (공동계약의 경우)
• 그 밖의 계약이행에 필요한 서류

관련 용어

계약상 건설용어

• 계약담당자

- 지방자치단체의 장이 계약에 관한 사무를 그 소속공무원에게 위임하지 아니하고 직접 처리하는 때에는 이를 계약담당자로 본다.

• 계약상대자

- 지방자치단체(계약사무 위ㆍ수탁기관을 포함한다. 이하 “발주기관”이라 한다)등과 공사계약을 체결한 자연인 또는 법인을 말한다.

• 공사감독관

- 지방자치단체가 임명한 기술직원이나 그의 대리인을 말한다. 다만, 「건설기술진흥법」 제39조에 따라 책임감리를 하는 공사는 해당공사의 감리를 수행하는 감리원을 말한다.

• 계약서 (계약당사자간 상호 날인ㆍ간인)

- 계약상대자의 주소와 성명, 공사명, 계약금액, 현장, 착공연월일, 준공연월일, 하자보수보증금 등을 기재한 서류(지방계약법 시행규칙 별지 제7호 공사도급 표준계약서 별첨)이다.

• 입찰유의서

- 지방자치단체 공사입찰유의서의 준말로서, 공사입찰에 참가하고자 하는 자가 유의하여야 할 사항을 정한 서류를 의미한다.

• 공사계약 일반조건

- 공사의 착공, 공사자재, 설계변경, 계약금액조정, 계약해제, 위험부담 등 계약당사자의 권리의무 내용을 정형화한 서류를 의미한다.

• 공사계약 특수조건

- 지방계약법령, 공사 관계법령 및 이 조건에 정한 계약일반사항 외에 해당계약의 적정한 이행을 위하여 필요한 경우 공사계약특수조건을 정하여 계약을 체결할 수 있다.

• 설계서

- 현장설명서, 공사설계설명서(공사시방서), 설계도면 및 공종별 목적물 물량내역서를 말한다.

1. 현장설명서 : 현장설명 시 교부하는 도서로서 시공에 필요한 현장 상태 등에 관한 정보나 단가에 관한 설명서 등을 포함한 입찰가격 결정에 필요한 사항을 제공하는 도서를 말한다.
2. 공사설계설명서(공사시방서) : 공사에 쓰이는 재료, 설비, 시공체계, 시공기준 및 시공기술에 대한 기술설명서와 이에 적용되는 행정명세서로서 설계도면에 대한 설명이나 설계도면에 기재하기 어려운 기술적인 사항을 표시해 놓은 도서를 말한다.
3. 설계도면 : 시공될 공사의 성격과 범위를 표시하고 설계자의 의사를 일정한 약속에 근거하여 그림으로 표현한 도서로서 공사목적물의 내용을 구체적인 그림으로 표시해 놓은 도서를 말한다.
4. 공종별 목적물 물량내역서 : 공종별 목적물을 구성하는 품목ㆍ비목과 그 품목ㆍ비목의 규격ㆍ수량ㆍ단위 등이 표시되고, 입찰공고ㆍ수의계약 안내공고 또는 낙찰자 결정 후에 입찰참가자(낙찰자․견적제출자)에게 교부된 내역서를 말한다. (준말 : 물량내역서)

• 내역서(산출내역서, 원가명세서)

- 발주기관이 교부한 공정별 목적물 물량내역서에 입찰자나 개약상대자가 단가를 적어서 제출한 내역서를 말한다.(일명 : 계약내역서)

도급관계의 건설용어

• 발주처 = 발주자 = 시행사

- 개인 또는 기관으로 건설공사를 요청한 사람이나 회사를 의미한다.

• 원도급 = 원수급 = 원청 = 도급 = 시공사

- 발주처로부터 공사를 받은 건설업체로, 일반적으로 공사 전반에 대한 건설시공능력을 갖춘 종합건설회사를 의미한다.

- 원도급은 발주처와의 계약상에서 "을"에 해당하고, 건설회사간의 계약에서는 "갑"에 해당한다.

- 원도급은 고용산재 개시신고, 고용산재보험료 납부, 하수급인 사업주승인신청 신고, 일용직 근로내역신고의 의무를 이행해야 한다.

• 하도급 = 하수급 = 하청

- 원도급사로부터 공사를 하도 받은 건설업체로, 일반적으로 전문건설업체인 경우가 많다.

- 철근콘크리트, 도장, 전기, 방수, 설비 공사 등 특정 분야에서의 전문기술과 인력을 보유하고 있으며, 건설회사간의 계약상에서 "을"에 해당한다.

- 하도급은 승인하도급과 미승인하도급으로 구분되는데, 승인하도급은 9로 시작하는 11자리의 관리번호를 부여받아 고용산재보험료 납부와 일용직 근로내역신고 2가지의 의무를 이행해야 하며, 미승인하도급은 1로 시작하는 15자리 관리번호로 일용직 근로내역신고만을 이행한다.

• 재하도급 = 재하도

- 하도급사로부터 공사를 받은 건설업체 또는 건설업자이다.

- 원칙적으로는 동일 면허의 전문건설업체간 재하도급은 위법이며, 발주처와 원도급사의 승인을 득한 경우의 재하도급은 부분 인정이 가능하다.

- 재하도급은 하도급 관리번호가 없으므로 직영 일용직 노임내역을 정리하여 하도급사에 근로내역신고를 요청해야 한다.

일반 건설용어

• 착공일(시작일), 준공일 (완료일)

- 공사의 시작일과 종료일자를 의미한다.

• 관급공사(국가공사), 민간공사(일반공사)

- 관급공사는 정부 또는 지자체 등 국가에서 의뢰한 공사를 의미하며, 산업안전보건법, 건설기술진흥법 외에도 국가계약법, 지방계약법 등과 관련된다.

- 민간공사는 일반 사람이나 회사에서 의뢰한 공사로 상대적으로 관급공사 대비 제약을 덜 받을 수 있다.

• 공정

- 공사의 진행 과정과 정도를 의미한다.

• 개시신고(사업장 개시신고)

- 건설현장의 발생에 따라 고용, 산재보험과 관련하여 근로복지공단으로 신고하는 과정 및 내용을 의미한다.

• 공수, 일수

- 공수는 하루에 근무한 시간을 환산하여 책정한 개념적인 숫자로 보통 1공수는 근로 8시간에 해당한다.

- 일수는 근로자가 실질적으로 작업한 순수한 일자를 의미한다. 공수와 일수는 1일 실근로시간, 연장 근무, 야간 근무, 휴일 근무 등에 따라 같거나 다를 수가 있다.

계약문서의 효력

• 계약문서는 상호 보완의 효력을 가지며 계약일반조건에 따라 계약당사자간에 행한 통지문서 등은 계약문서의 효력을 가진다.

산출내역서의 효력

• 산출내역서는 계약금액의 조정과 기성부분에 대한 대가지급시 단가산정에 적용할 기준으로서 계약문서의 효력을 가진다.

통지문서의 효력

• 구두에 따른 통지ㆍ신청ㆍ청구ㆍ요구ㆍ회신ㆍ승인 또는 지시 등(이하 “통지 등”이라 한다)은 문서로 보완되어야 효력이 있다.
• 통지 등의 장소는 계약서에 기재된 주소로 하며, 주소를 변경하는 때에는 이를 즉시 계약당사자에게 통지해야 한다.
• 통지 등의 효력은 계약문서에 따로 정하는 경우를 제외하고는 계약당사자에게 도달한 날부터 발생한다. 이 경우 도달일이 공휴일인 때에는 그 다음날부터 효력이 발생한다.

계약문서 효력 우선순위

• 계약문서 상호간에 상충되는 부분이 있는 경우 관련 법령 및 입찰에 관한 서류 등에 정한 내용에 따라 우선 여부를 결정한다.

계약자 선정방법에 따른 공사 분류

1. 총액입찰 공사

- 추정가격 50억원 미만의 소규모 공사에 대하여 실시하는 입찰방법으로, 입찰시 총액을 기재한 입찰서만을 제출하는 공사이다.

2. 내역입찰공사

- 추정가격 50억원인 중대형규모의 공사중에 대안입찰공사와 턴키입찰공사를 제외한 공사에 대해 실시하는 입찰방법으로 입찰시 총액을 기재한 입찰서에 입찰금액의 산출기준이 되는 산출내역서를 첨부하여 제출하는 공사이다.

3. 대안입찰공사

- 추정가격이 100억원 이상인 공사중 년초에 중앙건설기술심의위원회(설계자문위원회)의 대형공사 입찰방법 심의시 대안입찰방법에 의하여 낙찰자를 선정하도록 결정되고 이에 따라 체결된 공사계약이다.

4. 턴키입찰공사(설계·시공일괄입찰공사)

- 턴키입찰공사는 대안입찰공사와 마찬가지로 추정가격이 100억원 이상인 공사중에 년초에 중앙건설기술심의위원회(설계자문위원회)의 대형공사 입찰방법 심의시 턴키입찰방법에 의하여 낙찰자를 선정하도록 결정된 공사이다.

- 턴키는 정부가 제시하는 입찰기본계획 및 지침에 따라 입찰시 해당 공사의 설계서와 시공에 필요한 도면 등을 작성하여 입찰서와 함께 제출하는 방식으로 진행된다. 이는 설계와 시공상의 기술능력 개발을 유도하고 설계경쟁을 통한 공사의 품질향상을 도모한다. 또한 설계, 공사입찰의 통합으로 계약자 선정에 필요한 기간을 단축시켜주는 장점이 있다.

5. 수의계약공사

- 수의계약공사는 소규모 강사 중 추정가격 1억원 이하의 일반공사인 경우와 특허공법이나 신기술 등이 적용된 공사와 같은 계약시 적용된다.