건설관리(CM, Construction Management)

정의

• 건설사업의 공사비(Cost) 절감, 품질(Quality) 향상, 공사기간(Time) 단축을 목적으로 발주청에서 전문지식과 경험을 지닌 건설사업관리자에게 건설사업관리 업무의 전부 또는 일부를 위탁하여 체계적으로 관리하게 하는 방식

- 건설프로젝트의 기획·설계·시공 등 각 건설사업 이해관계자간의 의사소통 및 조정의 효율화가 가능하다.

- 초기 기획, 계획 단계시 미흡한 점이 있을 경우, 사업관리를 통해 체계적인 보완이 가능하므로 공기지연, 사업비 증대, 품질의 부실 등에 대비할 수 있다.

- 계약관리의 체계화로 건설사업 참여자들로부터의 클레임 방지 및 효율적 대처가 가능하다.

- 인·허가 관련 법규의 분산 및 복잡화로 다소 행정적 처리가 미흡할 수 있는 부분에 유연하게 대처가 가능하다.

- 설계검토, VE 및 시공성 검토의 재평가를 통해 고품질의 건설사업 추진이 가능하다.

건설사업관리의 추진 배경

• 1980년대부터 90년대에 올림픽대교의 붕괴사고(1989년), 팔당대교 붕괴(1991년), 신행주대교 교각붕괴(1992년), 청우우암아파트 붕괴사고(1993년), 성수대교 붕괴사고(1994년), 삼풍백화점 붕괴사고(1995년) 등 대형사고가 많이 발생하였다.
• 건설 사업의 대형화, 복잡·복합화, 전문화 추세에 따라 품질, 비용, 공기 등의 목표를 효과적으로 달성하기 위하여 체계적이고 전문적인 관리능력이 요구되었다.
• 기존의 국내 건설기술관리법(現 건설기술진흥법)에 근거를 둔 설계감리, 책임감리 등의 제도는 건설사업의 특정한 단계에서 품질과 안전을 중점적으로 관리하여 부분적 성과를 거두고 있었으나, 장기간에 걸쳐 수행되는 건설프로젝트의 전 단계에 대한 비용, 기간 등의 최적화 관리 또한 요구되었다.
• 이에 따라, 선진국에서 이미 일반적으로 수행하고 있던 건설사업수행체계를 도입함으로써 종합적인 건설사업관리 능력의 기반을 마련하고자 정부차원에서 건설사업관리 제도를 아래와 같이 추진하게 되었다.

1. 1987년 건설기술관리법 제정 : 시공감리에 대한 개념이 도입됨

2. 1996년 책임감리제도 도입

3. 1997년 건설기술관리법 개정 : 건설사업관리에 대한 내용이 명시됨

4. 2000년 건설기술관리법 개정 : CM 의 세부시행근거 마련

5. 2001년 CM 대가기준 및 업무지침 마련, CM 용역계약내용 유지관리업무 위탁기관 지정(한국 CM 협회)

6. 2002년 건설산업기본법 : CM 능력평가 , 공시제도 도입

7. 2005년 건설산업기본법 : 건설사업관리자 사업수행능력 세부평가기준 개정

8. 2008년 건설산업기본법 : CM 업무지침, 대가기준, 사업수행능력 세부평가기준 개정

9. 2009년 건설산업기본법 : 건설사업관리자 수업수행능력 세부평가기준 개정, CM 업무지침 및 대가기준 개정 등

10. 2011년 건설산업기본법 : 시공책임형 건설사업관리 개념 도입

11. 2014년 건설기술진흥법 시행 : 엔지니어링과 기술자 관리의 통합, 건설기술용역산업 구조의 고도화, 감리와 건설사업관리의 통합 시행

건설관리자의 역할

• 「건설기술진흥법(국토교통부)」에 따라 건설기술 용역업자에 소속되어 건설사업관리를 수행하는 자를 의미하며 아래와 같은 역할을 하는 기술인으로 구분할 수 있다.

종류	역할 및 내용
책임 건설사업관리기술인	발주청과 체결된 건설사업관리 용역계약에 의하여 건설사업관리용역사업자를 대표 해당공사의 현장에 상주하면서 공사의 건설사업관리업무를 총괄하는 기술인
분야별 건설사업관리기술인	소관 분야별 책임건설사업관리기술인을 보좌하며 건설사업관리 업무를 수행 담당 건설사업관리업무에 대하여 책임건설사업관리기술인과 연대하여 책임이 있는 기술인
상주 건설사업관리기술인	현장에 상주하면서 건설사업관리 업무를 수행
기술지원 건설사업관리기술인	건설사업관리용역사업자에 소속되어 현장에는 상주하지 않으며 발주청 및 책임건설사업관리기술인의 요청에 따라 업무를 지원

• 발주자로부터 건설관리 역할을 위임받은 건설사업관리기술인은 「건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침(국토교통부)」에서 규정한 아래의 기본 임무를 수행하여야 한다.

- 용지 및 지장물 보상과 국가, 지방자치단체, 그 밖에 공공기관의 허가·인가 협의 등에 필요한 발주청 업무 지원

- 관련법령, 설계기준 및 설계도서 작성기준 등에 적합한 내용대로 설계되는지의 여부를 확인 및 설계의 경제성 검토를 실시하고, 시공성 검토 등에 대한 기술지도를 하며, 발주청에 의하여 부여된 업무를 대행하여야 한다.

- 설계공정의 진척에 따라 정기적 또는 수시로 설계자로부터 필요한 자료 등을 제출받아 설계용역이 원활히 추진될 수 있도록 하여야 한다.

- 해당공사의 특성, 공사의 규모 및 현장조건을 감안하여 현장별로 수립한 검측체크리스트에 따라 관련법령, 설계도서 및 계약서 등의 내용대로 시공되는지 시설물의 각 공종마다 육안검사ㆍ측량ㆍ입회ㆍ승인ㆍ시험 등의 방법으로 검측업무를 수행하여야 한다.

- 시공자가 검측을 요청할 경우에는 즉시 검측을 수행하고 그 결과를 시공자에게 통보하여야 한다.

- 해당공사의 토석물량 및 반출ㆍ입 시기 등의 변동사항을 토석정보시스템에 즉시 입력ㆍ관리하여야 한다.

- 건설공사 불법행위로 공정지연 등이 발생되지 않도록 건설현장을 성실히 관리하여야 한다.

· 파일:(기성부분¸ 준공) 감독조서(건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침).pdf

· 파일:공사감독일지(건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침).pdf

· 파일:건설사업관리기술인 (기성부분¸ 준공) 건설사업관리조서(건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침).pdf

· 파일:건설사업관리기술인 업무일지(건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침).pdf

· 파일:월간 또는 최종 건설사업관리 보고서(건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침).pdf

건설관리와 감리의 비교

• 

  CM, 책임감리의 업무 비교
  건설사업관리와 감리는 아래와 같은 역할로 건설공사에 임하며, 상세 수행 업무는 오른쪽 표와 같이 비교할 수 있다.

구분	건설사업관리(CM)	건설감리(CS)
의미	Construction Management 사업 전체에 대한 관리 감독	Construction Supervision 관련 법령, 기준에 따라 기술지도
역할	건설공사에 관한 기획, 타당성 조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가 또는 사후관리 등에 관한 관리를 수행하는 것이며, 시공자와 발주자의 중간역할 수행	건설공사가 관계 법령이나 기준, 설계도서 또는 그 밖의 관계서류 등에 따라 적정하게 시행될 수 있도록 관리하거나 시공관리, 품질관리, 안전관리 등에 대한 기술지도를 하는 건설사업관리 업무
수행방식	발주자로부터 위임받은 관리자로서 감리를 포함한 현장의 전체 관리 감독을 수행 사업비, 공정, 품질, 환경, 안전 등에 대한 종합적 관리 수행 공사 현장에서 발생하는 이슈, 문제점 등에 대한 모니터링 조치	시공직전 검측, 결과물의 확인 중심의 업무를 수행 발주자의 사업 성공을 위한 업무 보다는 법적, 행정적인 절차 중심의 업무 수행

관련규정

• 건설기술진흥법(국토교통부)
• 건설산업기본법(국토교통부)
• 건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침(국토교통부)
• 건설사업관리 용역사업자의 사업수행능력 세부평가기준(국토교통부)